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Vamos en primer lugar a centrarnos en el mercado de la vivienda nueva durante el periodo de gestación de la crisis. Comenzaremos en 2004 (puesto que algunos datos solo están disponibles de manera homogénea desde esta fecha) hasta el primer trimestre de 2007. Es aquí donde situamos el inicio de la crisis del sector, poco a poco iremos desvelando por qué. En primer lugar observemos los siguientes dos gráficos:

En el primer gráfico vemos la evolución (positiva) de la compra-venta de viviendas nuevas que arranca con 65.304 viviendas en el primer trimestre de 2004 y alcanza su cota máxima en el último trimestre de 2006 con 112.328 viviendas. Entre dichas fechas se da una tendencia relativamente estable y al alza. En el segundo, tenemos la evolución de los precios del metro cuadrado de vivienda nueva durante el mismo periodo. Aquí también observamos un crecimiento significativo y constante (de 1.431 € el metro cuadrado hasta los 1.994€). Si bien se han analizado las variables demográficas que pudieron empujar a la demanda de vivienda, es comúnmente aceptado y fácilmente comprensible observando estos dos gráficos, que en gran medida el aumento de numero de viviendas compradas se debió a su adquisición como inversión. Pero ¿como puede convertirse un mercado como el de la vivienda en un mercado de inversión? Para explicarlo vamos a utilizar otro gráfico:

En este nuevo gráfico aparece de nuevo la compra de vivienda, pero lo acompañan otros dos datos. Las dos líneas amarillas corresponden a la vivienda terminada: la de tono más fuerte es el total, mientras que la más clara son sólo aquellas donde el promotor fue una sociedad mercantil. Observamos que ambas líneas tienen una evolución positiva (similar a la de la demanda) pero con valores significativamente superiores. Si bien es cierto que es difícil saber cuál era exactamente el volumen de la oferta en cada trimestre, puesto que según una encuesta sobre adquisición de viviendas principales en el periodo 2002-2006 del Ministerio de Vivienda, el 57,3% de estas se compran sobre el plano, incluso antes de iniciarse. Sí que podemos estimar que durante el periodo que va desde enero de 2004 a marzo de 2007 solamente las empresas constructoras terminaron 1.426.230 viviendas, mientras que se compraron 1.144.594, es decir: una diferencia de 281.681 viviendas. A este stock de vivienda nueva vacía que se produjo hay que sumarle todas aquellas que tuvieron otro tipo de promotor y estaban destinadas a la venta y todas aquellas que se construyeron antes de 2004.

Obviamente, no es este stock de vivienda vacía lo que explica la consolidación de la vivienda como valor de inversión, sino el propio comportamiento del mercado de vivienda nueva que no parece verse afectado por la formación de dicho stock. El mercado de la vivienda no se estaba comportando conforme a las neoclásicas leyes del libre mercado en condiciones de competencia perfecta, donde oferta y demanda tienden a confluir, y la formación de un stock es algo puntual. La explicación de este comportamiento no lo encontraremos en la teoría económica sino en la social. En 1928 el Sociólogo William Isaac Thomas formuló el siguiente Teorema, conocido desde entonces como teorema de Thomas: “Si las personas definen las situaciones como reales, son reales en sus consecuencias”. Se suele utilizar este aserto para explicar situaciones de crisis. Un ejemplo clásico es el de un rumor que se extiende sobre un banco que va a entrar en bancarrota, por lo que los individuos se dirigen en masa al banco para sacar su dinero. Al hacerlo, el banco se queda rápidamente sin líquido. La consecuencia es que el banco entra efectivamente en bancarrota aunque en principio su mala situación financiera se tratase de un mero rumor.

Nosotros vamos a aplicar el teorema de Thomas a un caso opuesto. Tenemos un mercado, el mercado de la vivienda nueva, con una demanda teóricamente inelástica y fácilmente previsible en base a datos demográficos, ya que el coste de las viviendas es alto, su posesión viene a satisfacer una necesidad básica y no suele acumularse. En un cierto punto, después de atravesar un periodo de crisis, la demanda comienza a reactivar el sector. El lado de la oferta responde construyendo en base a expectativas de crecimiento. Y no sólo efectivamente crece la demanda, si no que además lo hacen los precios. El aumento de los precios, en vez de frenar la demanda, tiene el efecto inverso: ofrece la vivienda como un jugoso bien para la inversión. Así, la demanda comienza a actuar en base a las expectativas de la oferta. Muy pronto la situación lleva a lo que veíamos en el gráfico: la oferta produce muy por encima de la capacidad de absorción de la demanda.

Hemos llegado al punto clave. Es fácil de explicar como se da una situación de desequilibrio como la anterior, pero ¿cómo puede mantenerse durante un periodo tan largo? Aquí entra el teorema de Thomas: mientras se creaba esta situación, se generaba un definición de la misma que no hablaba de desequilibro sino de prosperidad en el mercado de vivienda. Se basaba en que las cifras de ventas aumentaban cada día, que la vivienda era un valor seguro (su precio aumentaba constantemente, “la vivienda nunca baja”) y por lo tanto todo lo que se estaba produciendo iba a venderse en un futuro próximo. Al ser definida esta como la situación real, los agentes actúan conforme a ella y acaba siendo real en sus consecuencias. Los agentes (empresas e individuos) suben los precios porque se espera que suban. La oferta aumenta porque cada día aumenta la demanda. En un mercado como este incluso los comportamientos menos realistas parecen reafirmar la situación. Observémoslo en el siguiente gráfico que incorpora a las anteriores series el dato de vivienda iniciada:

La vivienda iniciada es un dato que no nos habla tanto del mercado en un momento concreto como de las expectativas del mismo. En el caso que estamos observando esto es especialmente importante puesto que dichas expectativas son precisamente las que están alimentando el comportamiento de los agentes del mercado. Si en el tercer trimestre de 2006 comienzan a construirse 268.242 viviendas es porque las expectativas son inmejorables. No se trata sencillamente de una acción, en el mercado de la vivienda es también un mensaje. El hecho de que exista un enorme stock de vivienda nueva vacía o que hace mucho tiempo que las expectativas de vender todo lo que se está produciendo son ilusorias no importan mientras todos los agentes del mercado sigan ignorándolos. Sin embargo si como explicaba el teorema de Thomas es posible que un banco se hunda solamente debido a un rumor, el peligro aumenta razonablemente cuando el mercado está actuando sobre unas suposiciones ilusorias. Llegado a un cierto punto se ha convertido en una bomba de relojería. Si los agentes de la demanda perciben que el precio de la vivienda podría no seguir subiendo o incluso caer, y que por lo tanto su inversión carece de sentido, si los agentes de la oferta perciben que es imposible vender toda su producción y reservas, si cualquier factor externo pone un freno a la economía que afecte a los agentes de uno u otro lado, toda la construcción de la realidad se tambaleará.

No es que este hecho no hubiese sido percibido por los analistas del mercado de la vivienda. Las cifras que estamos observando ahora ya estaban entonces a disposición de cualquiera. Sin embargo no había canales de comunicación entre dichos analistas y los agentes del mercado. Además, estos analistas carecían de credibilidad para las empresas del sector, puesto que nada en la situación económica daba a entender que hubiese algún problema, mas bien al contrario. Los agentes gubernamentales eran los únicos que por su posición podían haber tomado alguna medida al respecto. No solamente es que poseyeran la información, es que ellos mismos la estaban generando (aquí estamos usando datos del propio Ministerio de Vivienda). Sin embargo haberlo hecho habría supuesto comenzar un periodo de desaceleración o incluso desencadenar una crisis. No cabe esperar que un grupo político tome una medida que vaya en contra de su propia imagen y que va a ser incomprendida por la mayoría de la población, aunque esta medida pudiese haber aminorado las consecuencias.

Del desencadenamiento de la crisis los agentes del sector culparon entre otros a las entidades bancarias por frenar la concesión de créditos. Y aunque es bien cierto que fueron sus créditos los que permitieron seguir comprando vivienda pese al aumento constante de precios y también los que financiaban a las constructoras y promotoras, lo que vamos a ver a continuación no parece concordar con la acusación de los agentes:

Está claro que en este gráfico destaca ante todo la serie de vivienda iniciada. Después de la recuperación de primer trimestre de 2007 comienza una rapidísima caída, de tal forma que en seis meses cae un 39,1% situándose muy por debajo de la cifra de primer trimestre de 2004. Un desplome de este calibre no puede adjudicarse en exclusiva a la falta de concesión de nuevos créditos para la construcción. Es seguro que hubieron multiplicidad de factores que explican esta caída. Pero también es evidente que el calibre de la misma no puede explicarse sin un efecto de avalancha o arrastre, similar al de rumor que se extendía sobre aquel banco. Si cuando medio año antes con el pico de vivienda iniciada el mensaje que se desprendía era positivo y de seguridad, ahora era una alarma en todas las direcciones. Primero dentro del propio sector, después hacia las propias entidades bancarias y en última instancia hacia los agentes de la demanda, cuando en el último trimestre de 2007 saltan a los medios las primeras suspensiones de pagos de empresas.

Es por esto por lo que a la hora de marcar el principio de la crisis no dudamos en situarlo cuando comienza el desplome de la vivienda iniciada. Esto se anticipa medio año a las primeras señales de alarma en los medios de comunicación y tardará en transmitirse a la demanda de vivienda. Sin embargo, una vez había comenzado este cambio radical de perspectivas, entrar en una crisis real en términos económicos era una cuestión de tiempo, y por lo tanto se trataba de un punto de no retorno.

Concluyendo, distinguir hasta que punto la crisis en España esta causada por la crisis económica internacional y hasta que punto lo esta por la crisis en la construcción es casi imposible. Sin embargom queda claro que para una recuperación total de nuestra economía no puede ignorarse ninguna de las dos. A estas alturas ha quedado claro que un modelo de crecimiento económico basado en la construcción no es un modelo sostenible. Por ello, como decíamos al principio, se habla ahora de la necesidad de un cambio en el modelo productivo. Sin embargo, el sector de la construcción sigue teniendo un papel importante en el futuro de la economía española como la tiene en cualquier otro país. Es por ello que con vistas al futuro, también es necesario un cambio dentro del sector. Y como se ha mostrado a lo largo de este artículo una parte esencial para la consolidación de un modelo de construcción sostenible es una mayor atención a los datos y la información que se producen sobre el mismo. Un modelo construido sobre las verdaderas necesidades de la demanda presente y futura en el que juegan un papel fundamental los analistas del mercado de la vivienda.